Vivienda "desprotección" oficial
01/10/2007
Cuando se acercan las elecciones parece que empieza el “dumping” electoral, para ver quién es capaz de ofrecer más por menos precio, aunque sea ignorando los costes que las medidas llevan aparejadas.
El segmento electoral que parece ser más llamativo es el de los jóvenes votantes y por eso no hay nada mejor que intentar ganar su confianza allí donde más les duele: la vivienda. Y cuando nos acercamos a este punto, la decisión suele ser la más fácil: sacar la chequera y pagar las facturas.
Yo soy de los que no creen mucho en las ayudas directas. No quiero decir que no sean necesarias, pero considero que éstas se han de aplicar de manera restrictiva y temporal: mientras la causa que las haga necesarias persista. Las ayudas realmente necesarias son aquéllas que son sostenibles, que ayudan a tener un mercado correctamente ordenado y que incentivan a la superación de la persona.
La correcta ordenación del mercado de la vivienda es una cuestión ardua y compleja, que afecta a los derechos de propiedad del suelo, regulación del mercado de alquiler, etc. Este tema lo dejaré para otra ocasión, y de momento me centro en un tipo de ayudas: las viviendas “desprotección” oficial.
A bote pronto se me ocurren siete errores graves que no se tienen en cuenta a la hora a la hora de regular este tema y deriva en unas personas beneficiadas injustamente, frente a una mayoría desprotegida.
1. La ayuda se da en un momento puntual de la vida de los beneficiarios (generalmente en el comienzo de su vida laboral). Esta medida ignora que los beneficiarios pueden llegar a obtener un alto nivel de vida y no necesitar de estas ayudas.
2. Además de no tener en cuenta la evolución económica de las personas, tampoco se tiene en cuenta su evolución personal. Una pareja no tiene incentivos para “regularizar” legalmente su relación (es decir, casarse), ya que pueden tener más opciones de optar por separado a dos viviendas de protección oficial y beneficiarse de ello. Tampoco se regulariza la subvención teniendo en cuenta que ya son dos ingresos a tener en cuenta
3. No se incentiva la superación de las personas. Por ejemplo, puede suceder que una persona haya realizado un esfuerzo muy amplio en su formación, lo que le permita poder acceder al mercado de trabajo en buenas condiciones, mientras que otra persona que en las mismas circunstancias haya decidido tomarse con “tranquilidad” su formación, puede acceder años más tarde al mercado laboral y en peores condiciones y verse beneficiado de los subsidios.
4. Fomenta el fraude que no es controlado por falta de medios. Las personas que consiguen una vivienda de protección oficial y que adquieren un mejor status económico se encuentran con incentivos para sacar beneficio de dicha vivienda (mediante del alquiler o la venta), con un importante requerimiento de dinero negro sin que se establezca ningún control, lo que ha hecho que, ideales aparte, se vea como una práctica habitual.
5. Para las personas que han tenido que realizar un esfuerzo considerable para la adquisición de viviendas pequeñas (1 ó 2 dormitorios), si se cumplen las promesas electorales de viviendas para todos, se van a encontrar en una situación complicada, ya que sus viviendas se van a devaluar al desaparecer su nicho objetivo de mercado, por lo que les costará mucho más poder acceder a una vivienda superior, aunque mejore su situación económica
6. No se tienen en cuenta otras situaciones que afectan a la compra de vivienda, como es el caso del entorno familiar. Entiendo que es un punto complicado y difícil de medir, pero en muchas ocasiones nos encontramos con personas de bajos ingresos con familia de elevados ingresos que son quienes finalmente sufragan el coste de la vivienda.
7. Las ayudas no son progresivas, sino que se producen si se alcanza un determinado umbral o no. Esto provoca que haya personas, sobre todo en Madrid, que pueden adquirir viviendas de protección oficial que suponen una prima sobre precio de mercado de unos 240.000 Euros. Esto supone una subvención de 1.000 Euros netos (no brutos) mensuales a una persona durante 20 años, sin tener en cuenta los intereses. Una subvención además exenta de tributación y que provoca que en muchas ocasiones estas personas se encuentren en unos niveles de renta reales muy superiores a la mayoría de las personas de clase media no subvencionados. Esta cantidad, sin intereses, implicaría una subida salarial de una persona sin esa ayuda de más de 20.000 Euros brutos anuales (que no está nada mal)
De los siete factores actuales, considero que lo más justo es que se den ayudas temporales y revisables. Que la ayuda que prime sea el alquiler durante los años que sea necesario y realizar revisiones cada cierto tiempo en los que se determine una nueva cantidad a pagar, dependiendo del nivel de renta, o la necesidad de dar paso a gente que lo necesite más. Obviamente, se tendría que establecer periodos que den una suficiente seguridad jurídica (por ejemplo cinco años) y que en las revisiones se tenga en cuenta la evolución de los ingresos durante ese periodo, no sólo en el último año, para evitar fraudes.
De este modo, la propiedad de la vivienda estaría en sociedades públicas, que tendrían que ser las encargadas de gestionar las viviendas y que realizar un mayor control sobre el fraude. Las viviendas revertirían en su propiedad (en caso de venta o de que las personas dejen de ser beneficiarias) y se tendría que realizar una menor inversión en suelo y construcción. El dinero ahorrado se destinaría a obras de acondicionamiento y mejora de las viviendas y a otras obras públicas necesarias para la comunidad (o para rebajar los impuestos).
Posiblemente esto no convenza a mucha gente que se ha acostumbrado a navegar en los trucos de las subvenciones, o a las empresas que tienen un importante nicho de mercado en la construcción de viviendas de protección oficial, pero al menos evitaría que algunos nos indignemos al ver la proliferación de BMWs y Audis en los garajes de personas presuntamente necesitadas de la ayuda que pagamos con nuestros impuestos.
